【转帖】政府，请把业主大会的权利交给业主

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尊敬的上官市长：
我们是西安市所属五个行政区二十多家小区的业主代表，现将我们在成立小区业主大会所遭遇的艰难向市长如实反映，恳请市长在百忙之中给予关注。
西安市目前2305个小区，237家成立了业主大会，仅有10%。为配合2017年1月1日新修改的《西安市物业管理条例》的实施，华商报组建了“学好新条例，管好咱的家”律师业主对接平台。三十位公益律师，与32个小区业主对接，为成立业主大会提供面对面法律援助。如今，四个月时间过去了，公益律师对接的32家小区仅有四家成立了业主大会筹备组。究其原因，政府的街道办事处给业主们设置了第一道关卡。
1、 浐灞金融园区：四年时间第一件事还没做
浐灞管委会金融园区管理办公室派人任浐灞半岛A10/A15小区业主大会筹备组长。业主自2011年4月提出成立业主大会申请，因政府部门管辖权问题扯皮两年。2013年1月浐灞金融园区办批准并组成业主大会筹备组，成立一年多未开展实质性工作。2014年12月，数百名业主到浐灞管委会上访，浐灞委邢忠民副主任亲自向上访业主承诺：三个月内完成A10/A15小区业主大会成立工作，但还是落空了。  
筹备组组成四年期间，召开了83次会议。2017年西安市新条例实施后，在筹备组召开的五次会上，业主代表强调开发商应当在筹备组组成前就应当履行提供经费、资料、场地的义务，四年了还要拖到何时？开发商代表参会四次三次易人，提出同一问题：原筹备组不认可，重新组成筹备组。2017年4月12日， 浐灞半岛A10/A15小区在浐灞管委会批准业主大会筹备组成立四年后，因开发商的反对，又重新回到了公布筹备组名单的起点。
二、碑林区长乐坊街道办：一小区批准两个筹备组
东窑坊小区是碑林区长乐坊街道办管辖的陕西省安居工程样板小区。2016年3月11日，街道办批复成立业主大会筹备组，在组成筹备组时，街道办以50%业主签名才能申请、图纸不盖章不能备案、筹备组年龄大的人不行、筹备组成员不能选入业委会、找不到建设单位不能成立等理由行政不作为。6月12日，东窑坊小区业主依照陕西省《物业管理条例》第十条：“街道办未在规定期限内履行组织成立业主大会的筹备组职责的，业主可以自行组织成立业主大会，按条例规定行使业主大会权利”，决定自己成立业主大会。11月，长乐坊街道办又发了《关于成立首次业主大会筹备组的公告》，随后公示了43人筹备组候选人名单。在一个小区，批准成立了两个业主大会筹备组，人为的造成业主之间的混乱。2017年元月，无奈的业主向法院提起行政诉讼，状告长乐坊街道办行政违法。
   三、莲湖区北关街道办：产权共有人不是业主
   颐和花园小区归莲湖区北关街道办管辖，在组成业主大会筹备组时，业主推选了王俊为业主代表之一，但北关街道办以王俊不是产权证名字为由认定其不是业主。公益律师将王俊的《结婚证》《房屋抵押贷款合同》《公证书》给街道办工作人员展示，证明其1989年领取《结婚证》为合法夫妻。 《西安房地产抵押合同》证明李西岭、王俊两人以自己购买的房屋向中国邮政银行西安北关支行做抵押贷款。公证处为抵押贷款合同做了公证。公益律师告知《物权法》第九十三条、第九十五条；《物权法司法解释》第一条；陕西省《物业管理条例》第七条；明确规定： 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。　共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。
但任凭业主提供证据，无视法律明确规定，北关街道办就是坚持：“不是产权证上的名字，就不是业主”。将业主推选的代表拒之筹备组之外。
   无独有偶，还有碑林区长乐坊街道办、临潼区骊山街道办都是如出一辙。
四、未央区谭家街办：开发商、社区、物业审核业主代表
在未央区谭家街道办组织下，香克林小镇进行业主大会筹备组成员推选，业主代表由20名以上业主签名同意选出。按街道办要求业主推选四名代表上报，待张榜公示时，业主推选的四名业主代表却成了八名，引起业主们强烈反对。经记者采访得知：谭家街办委托小区开发商对业主代表资格进行核实，社区主任是小区物业服务公司经理，这就意味着开发商、社区、物业公司三家一起来审核业主代表。由业主们推选自己的代表，是保证筹备组公平公正的召开业主大会、选举出业主们满意的业主委员会成员的前提。开发商、物业公司与业主之间具有法律上重大利益冲突，谭家街道办让开发商审查核实业主代表和选票的真实性，从程序上排除不了暗箱操作、徇私舞弊和权力寻租的可能性，更不能消除业主对推选结果的合理质疑！业主有权质问：谭家街道办这样做，究竟是在成立业主大会还是在成立“业伪会”？

5、 雁塔区小寨街道办：筹备组长为谁而当？
   雁塔区小寨街道办在美丽的院子小区业主大会筹备组选举业主委员会候选人时，因本小区前期物业公司经理举报筹备组业主代表在表决三个文件和推选业主委员会候选人有作弊行为，叫停了业主大会筹备组的选举工作。
   首先：雁塔区小寨街道办应当知道：业主大会及业主委员会的主体是小区的全体业主，业主大会有解聘物业公司的权利。物业公司与业主大会有根本的利益冲突，《物业管理条例》明确规定：业主大会筹备组及业主委员会成员，本人、配偶及直系亲属不得在物业公司任职。因此物业公司经理因利益冲突必须回避而无权举报。
  其次：《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法》是约束小区全体业主的自治规章。依法，这三个文件只要经七天公示征求意见，在业主大会上业主举手表决通过即可，根本无弊可做。
  其三：依《西安市物业管理条例》规定，业主委员会候选人，是由筹备组提出的，筹备组组长是街道办担任的，业主代表如何作弊？
   雁塔区小寨街道办因法定应当回避的利害人所谓的举报，就叫停筹备组的正常工作，真不知小寨街道办派的筹备组长是业主大会的筹备组长还是物业公司的组长？
六、 浐灞商贸园区：超越法律限定设卡
上东大道小区业主依照《西安市物业条例》第九条：“建设单位未及时履行告知义务和报送材料的，已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知”。当业主们持5%以上业主签名的成立业主大会申请书和业主身份证、购房合同向浐灞商贸园区递交时，工作人员称还要签名业主的授权书、签名后要按指印。业主们将授权书、按红指印的签名递交时，工作人员又说还不行，得让社区通知开发商，让开发商提出申请，开发商不申请时，业主们才可提出成立业主大会申请。业主们为递交申请，一个多月内已经跑了四五趟了，能否接收还不得而知。
浐灞商贸园区工作人员的作派，完全就是西安电视台电视问政记者暗访时的镜头。类似此种情况，不只一家街道办事处。
《西安市物业管理条例》规定：筹备组成员该当有完全民事行为能力，且本人、配偶及直系亲属未在本物业公司企业任职，遵守临时管理规约，及时交纳物业费，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用行为。但担任筹备组长的各街道办事处，对成立业主大会超越法律之外的规定有：成立业主大会50%业主签名才能申请、递交申请时要有签名业主委托书、签名要按指印、找不到建设单位不能成立、规划图纸不盖章不能备案、筹备组年龄大的人不行、筹备组成员不能选入业委会、补交物业费的业主不能当选筹备组成员等等。
七、政府官员对《物业管理条例》的解释
碑林区长乐坊街道办对《陕西省物业管理条例》第十条：“街道办事处，自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组”的解释是：街道办事处收到书面告知，只要在30天内批准了业主的申请，并开始做成立筹备组的工作就可以了，并非向业主们理解的30天内一定要成立业主大会筹备组。业主们的认定是对法律的误解。
筹备组长确定筹备组人员，组长不同意无效。
  《陕西省物业管理条例》第十一条：“业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任，业主代表由业主推选产生”。
政府官员认为筹备组组长由街道办担任，筹备组人员当然要由筹备组长确定。因此，但凡政府或开发商不看好的人，业主再多的人推选没用，业主自行成立的筹备组未经筹备组长确定，一律无效。
尊敬的市长：西安市尚有2000多家小区未成立业主大会，华商报建立律师业主对接平台对成立业主大会起到了非常积极的作用。今年二月份西安电视台问政时西安房管局长当场表示：针对曝光问题，用倒逼方式促进整改落实，多措并举加强监管，督促区县主管部门指导成立业主大会，力争三年达到90%以上小区成立业主大会。一月未过，耳音犹存，市民们的希望只是在电视上。
从四个多月的运作情况看，除了开发商和物业企业为了集团利益，侵占广大业主利益，故意造成小区业主矛盾，极力阻止、破坏业主大会的成立以外，街道办事处的主管官员，不学习，不作为，认为指导就是领导，监督就是监管，把自己服务的位置没有摆正。甚至有的基层官员也加入了开发商、物业公司的利益链。
   这就是西安的小区业主大会成立只有10%的主要原因之一。
   业主大会是个自治机构，成立业主大会的权利主体是小区的全体业主，业主在小区的权利核心，是全体业主支配自已的财产权利及物业的处置权和管理权。

   政府在小区物业管理中的责任应该是在现有法律、法规框架下的对小区物业的监管责任，而不是代替业主去选定具体的运作方式。

   法律赋予政府的监管责任主要体现在两个方面：即物业服务企业是否合理合规履行了与小区业主签订的服务合同；其次，业主委员会的组建以及国家法律、法规所赋予的权利。除此以外，政府无权干预小区的任何物业管理事务。

尊敬的市长，业主代表向您反映的都是亲身经历，业主们为成立自己的业主大会真的是流血又流泪，大家对基层政府的不作为、滥作用的作派十分的痛恨却又万分的无奈。因此万民上书请愿，恳求市长在百忙之中，关注一下二十几个小区几万名市民的诉求：

请政府把成立业主大会的权利交给业主！我们想自主管理自己的家园！