到底哪些人阻挠西安众小区业委会成立？！物业刁难、街办不积极，开发商不给资料…

admin

原标题：到底哪些人阻挠西安众小区业委会成立？！物业刁难、街办不积极，开发商不给资料…

　　去年年底，华商报启动了“用好新条例管好咱的家”系列专题报道，30名公益律师对接36个小区指导业委会的成立，截至目前，已有2个小区成立业委会、10个小区成立筹备组。
　　针对这些小区业委会成立过程中，开发商不提供资料、物业刁难、街办不积极、业主不认可等棘手问题，8月19日，华商报召集26个小区的业主代表和公益律师，就各个小区业委会成立中所面临的棘手问题给予剖析，而已成立业委会的小区则分享了一些经验之谈。

　　盘点
　　36个对接小区 2家成立业委会 10家有了筹备组
　　今年1月1日，新修订的《西安市物业管理条例》正式施行，为小区成立业主大会并选举业主委员会提供了更有力的法律支持。从条例提交西安市人大常委会审议到通过并实施，华商报一直在持续关注，并启动了“用好新条例管好咱的家”系列报道，希望通过个案，了解并破解小区成立业委会的困境。
　　从去年12月27日起，华商报连续召开“公益律师座谈会”、“筹备业委会经验交流会”、“律师、小区对接会”等3场会议，破解业委会成立难。为西安具有代表性的36个小区对接了公益律师，在新条例实施后，依据新条例持续跟进筹备进展。
　　今年5月20日，西安市莲湖区颐和花园小区以70%的投票率选出该小区首届业委会，6月26日海珀兰轩小区也在西安经开区管委会公共事务局组织下，选出首届业委会。而美丽的院子、荣城名苑、领秀长安、乾唐华府等10个小区，在公益律师及小区业主代表的努力下，已经拿到街办批复成立筹备组的相关文件，但还有2/3的小区因为种种原因，业委会筹备工作进展缓慢。
　　案例
　　那些还没成立业委会的小区 都遇到了什么
　　那些业委会迟迟无法成立的小区，陷入困境的原因不尽相同，有遭遇暴力阻挠的，有被人威胁恐吓的，有被钱困住的，有资质不被认可的，还有选举失败的……

　　01
　　天赐苑
　　有筹备组成员被“卡”
　　天赐苑位于莲湖区红庙坡街道办青门社区，属经适房小区，共9栋楼，1780户。
　　筹备组业主代表郭先生说：今年1月15日去街道办递交业主联名告知，共签字163人，占业主总数8%，但街道办没受理。第二天他们带上公益律师一起去，就受理了。
　　到了3月中旬，街道办主任和工作人员来到小区，和业主代表一起拉横幅进行成立业委会的宣传，同时街办也和开发商进行了沟通。随后街办发出通知，同意成立业委会。社区给了表，说谁愿意参加筹备组谁来填表，当时只有4个人去领表。领了表就开始拿着“扫楼”，逐户让业主签字。
　　“街办工作人员说，只要同意的人数达到20%就行。但业主对4个人的支持率，最高达58%（王凯），最低54%，平均为56%。随后，街办要求4个人都要开具按时交物业费的证明，王凯由于晚交了一个星期，街办因此只公布了3个人拟作为筹备组业主代表，票数最高的王凯没被公示。业主们提出异议以后，街办说让业主在筹备组中出3个人就够了。业主们不同意，专门到街办与工作人员沟通。后来街办发出4号公告，把4个人都认可了。
　　“我们经常在小区里通过多种形式对业主进行宣传。宣传的一些费用都是团队自己筹，看到我们所做的工作，业主们都很支持。现在，我们已有志愿者48人，铁杆志愿者30人。6月22日，我们正式成立了筹备组。”郭先生说，在宣传期间也遇过多次突发事件，比如宣传横幅被撕，在院里搭建的宣传棚被砸。因害怕筹备组成员人身受威胁，他们把4个人都在派出所备案了。
　　郭先生说，由于选举办法还没出来，筹备组现在让业主们进行了业主大会成立的摸底签字。1780户，现在签字的有800多户了。待选举办法出来以后，就要让大家拿着购房合同或房产证到筹备组签字了。目前的进度：开发商把资料已经给了，管理规约和业主大会议事规则下周就可以公示了。

　　02
　　浐灞半岛A10/A15区
　　为经费和开发商打官司
　　浐灞半岛A10、A15区，共34幢高层，其中A10区业主2725户、A15区业主1997户，2010年开始交房入住。
　　业主们从2011年开始着手筹备，但因处于行政区和开发区交叉地带，应该由哪个部门给予指导成难题。2012年6月经西安市信访局协调，确定凡是在浐灞生态区范围内的新建小区，均由各行政区书面委托浐灞生态区管委会负责组织、协调和指导业委会成立相关工作。当年12月，西安浐灞生态区管委会下属的金融商务区管理办公室启动了浐灞半岛A10/A15小区业委会筹备工作。2013年1月16日，业主大会筹备组终于正式成立。
　　但筹备组成立至今已4年多，3个文件和业委会候选人也早都公示过了，选举却迟迟启动不了。筹备组业主代表高女士说，其中一个很重要的原因就是没有经费。根据西安市物业管理条例，经费应该由开发商来出，但开发商一直没提供。所以，筹备组中的7名业主代表于去年4月26日起诉了开发商，要求提供经费。灞桥区法院经书面审理认为，“原告虽为业主大会筹备组成员，但原告个人与本案无直接利害关系，故原告的起诉不符合起诉条件”，于去年10月19日驳回了7名业主代表的起诉。业主代表们不服，于去年11月8日向西安市中级人民法院上诉。
　　今年1月20日，此案二审开庭，7名业主代表是否具备起诉主体资格再次成为法庭辩论焦点。2月9日，西安中院做出民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
　　浐灞半岛A10/A15小区业主大会筹备组组长、金融商务区管理办公室有关负责人杜风飞表示，新物管条例对承担经费的方式规定得很清楚，他们会就此和西安市房管局进行沟通，来促进解决浐灞半岛A10/A15小区成立业委会的经费、设施和办公用房以及相关资料的问题。
　　高女士说，4月11日职能部门公布了新的筹备组名单，加入了居委会代表，调整了两名筹备组业主成员。7月13日，管委会金融商务区管理办回复，4月26日开发商已将10万元经费打到政府指定账户上。另外，成立业主大会的资料也有了。但开发商给的业主花名册是原始资料，还需要对现在的情况进行调查核实，以确定投票权数。在这些工作做完后，选举工作便有望启动。

　　03
　　东窑坊小区
　　冒出两个筹备组
　　东窑坊小区位于金花北路，属于碑林区长乐坊街道办金花社区。小区共有6栋楼，1970户，是陕西省安居工程样板房，其中1号和2号楼居住的主要是原东窑坊居民，其他的安置住户则来自东大街、马厂子、建国路等地。
　　4月2日，该小区出现奇怪一幕：新业主大会筹备组正在进行各项公示，而另一个成立较早的筹备组已在召开首届业委会选举大会。
　　新筹备组成员介绍，他们是今年1月17日正式成立的，共9人，组长是同时兼任金花社区主任的一名长乐坊街道办工作人员，业主代表6人，此外还有社区代表1人、建设单位代表1人。他们计划于4月15日召开首届业主大会，选举产生首届业委会。
　　而成立较早的筹备组成员介绍，他们从2015年就开始筹备了，2015年12月长乐坊街道办受理，去年3月11日街道办批准同意成立业主大会筹备组，同年3月25日街办下文让业主们报名或推选筹备组成员，但3月28日他们交了推选的筹备组业主代表名单后，街道办提出多个理由没予以公布。同年6月12日，业主们便根据陕西省物业管理条例第十条的规定，决定自行组织成立业主大会，公布了13人业主大会筹备组成员名单，并起草了相关文件。但同年10月10日，街道办在小区又贴出成立首次业主大会筹备组的公告，11月9日又公布了筹备组自荐人员公示表。他们告知街道办已自行成立筹备组，但长乐坊街道办称“未经他们同意，业主自行成立非法”，为此他们将长乐坊街道办起诉到法院，“已选举成功的业委会，碑林区住建局物业办不给备案，街道办也不给盖章”。
　　据了解，老筹备组成员为此发起了三场行政诉讼，但因为诉讼资格问题，均被西安铁路运输法院和西安铁路运输中级法院驳回。而新筹备组业主代表贾先生说，本来定于4月15日召开的业主大会，因为只到场300多户，达不到确权人数，请示街办后予以延期。

　　04
　　荣城名苑
　　业委会选举投票时间受限
　　从被人在电梯内喷字威胁，到筹备组选举现场发现有人造假，荣城名苑小区业主大会筹备组也是相当不容易。经过半年努力，终于如期进行了业委会选举，但由于投票人数不足1/3，选举以失败告终。
　　去年年底，荣城名苑积极筹备业委会，却有业主代表受到电梯被喷“×××胡说，杀你全家”的威胁。之后，业主代表克服重重困难，重整旗鼓，终于在今年1月6日迎来选举投票，筹备组业主代表、陕西合恒律师事务所律师刘兵带着三位同事也一早赶到现场见证选举过程，但选举过程并非一切顺利，有业主志愿者发现有人在地下车库填写选票意欲造假，好在筹备组成员选举没有因此受到影响。
　　7月29日，荣城名苑小区悬挂多条鼓励业主积极行使投票权的横幅，公示栏附近还张贴着业委会委员候选人、业委会选举委托投票业主公示表等内容。多名业主在排队等候投票，小区物业、开发商及辖区未央宫街办的相关负责人都到场，辖区未央宫派出所的民警也在场维持秩序。当日下午4时许计票结束，小区2350户业主，参与投票的仅654户业主。按规定，投票须“双过半”，即达到全体业主、面积的半数以上，也就是说该小区的业委会委员至少需要小区1176户业主的投票，选举才有效。未央宫街办社会事务科科长闫攀宣布这次选举失败。
　　小区业委会委员候选人之一张悦认为，小区业主参与度不高是失败的主要原因。“尽管我们做了多次宣传，但业主对于业委会的接受度不高。此外，2000余户业主仅有6小时的投票时间，似乎有些短。”他还认为，小区大、户数多、人员成分复杂都是本次选举的不利因素。而一位本来做了委托又反悔的业主表示，家人不愿自己参与投票。

　　05
　　香克林小镇
　　状况不断的业委会成立之路
　　业委会成立究竟得遭遇多少困难，香克林小镇可以算是“集大成者”了，业主代表说，他们的经历简直就是部“血泪史”。
　　第一回合辛苦几个月，交给街办的签名被弄丢了
　　去年12月，香克林小镇小区业主代表找到西安市未央区谭家街道办事处，询问去年5月份递交成立业委会材料的处置情况时，发现当初递交的资料已找不到了。
　　面对业主的质疑，接收资料的街办党政办工作人员称，交给领导和相关科室了，但科室负责人却称他根本就没有见过资料。
　　第二回合公益律师介入拿到街办筹备组批复
　　今年1月，在华商报公益律师、北京大成（西安）律师事务所韩朝泽律师的法律援助下，香克林小镇小区业主再次启动业委会成立流程，并在短期内完成了《西安市物业管理条例》规定的5%业主联名书面告知。
　　1月13日，谭家街道办负责人同意并承诺，街办协助该小区成立筹备组。
　　第三回合截止报名时仅4名代表到第二天竟成8名
　　今年3月7日，谭家街道办阐述了推选办法，按规定和程序，小区业主产生四名代表进入筹备组，但此后没有了下文。
　　小区业主多次追问，3月21日，谭家街办城管科负责人说，四名代表突然变成了八名，原因是当日下午该小区业主潘先生等业主来送候选人名单，以为只有4名业主报名。谁知第二天上班时，该科室副科长徐某拿着该小区另外4名业主代表的候选人名单，因为副科长徐某收到表后并未汇报，自己不知情，所以暂未公示。
　　第四回合街办宣布四人资格不符 上级释法也没用
　　华商报对此报道后，谭家街办城管科以“未按规定递交推选表”为由取消了后面4人的参选资格。然而此前入选的4人也被街办认定不具备任职条件。
　　华商报记者调查发现，谭家街道办事处曾就此询问上级单位，西安市未央区建设和住房保障局回函，确认这4名候选人拖欠物业费的行为只要补缴均视为及时，但谭家街办根本就未采纳。
　　第五回合电表线被铰断 街办内申请表遭人撕扯
　　5月17日是该小区业主大会筹备组成员第二次推选截止日期，但在5月16日23时许，一业主代表电表箱内入户线被人铰断，他怀疑与业主大会筹备组成员的第二次推选有关。
　　不仅如此，5月17日下午6时，当业主代表拿着推选候选人资料进入谭家街办城市管理科时，遭到了一群人撕扯、推搡，资料被撕碎，拍摄的手机也被摔碎。
　　业主代表拍摄的视频显示，当时谭家街办的两名保安就在一旁站着，面对业主的质问，其中一名保安进入值班室后关闭木门，再也不出来。

　　是谁在为业委会成立设坎
　　西安市新修改的《物业管理条例》实施到现在已经八个多月了，这段时间在华商报30位公益律师的对接协助下，目前仅有两个小区召开了业主大会并通过了备案，有十个小区经批准成立了业主大会筹备组，不到去年到华商报报名要求成立业主大会156个小区的十分之一。
　　五道坎
　　导致业主大会召开难
　　广东法宗律师事务所律师许瑛，是华商报发起的“用好新条例管好咱的家”公益律师之一，为六个小区提供对接服务。对于业委会成立推进缓慢的情况，她认为，从各小区成立业主大会的实践看，业主大会筹备组迟迟成立不起来，以及业主大会召开难，主要难在“五道坎”：
　　一、开发商不履行出资、提供场地、提交资料的法定义务，给成立业主大会设置了第一道坎，但街道办无人过问，主管部门不依法处罚；
　　二、街道办在组织成立业主大会筹备组时，对业主代表的要求高于法律规定，人为提高了门槛；
　　三、在推选和选举业主委员会候选人时，街道办超越法律规定，以选举人大代表的办法来选举业主委员会人选，让业主们欲选不能；
　　四、在召开业主大会时，给业主们的投票选举时间规定得太少，限制投票方式，不允许设置流动票箱，法律允许使用的手机、微信、短信、邮箱投票方式不计算投票数额，造成参会人员不到双过半，会议失败。
　　五、不少街道办对开发商的意见，都能接受采纳；而对业主代表，一点小错就全盘否定。召开业主大会的主体不是业主，倒成了街道办和开发商、物业服务公司。
　　不少街办违规拖延
　　业委会依法成立又不予备案
　　许瑛介绍，《西安市物业管理条例》第九条规定：“街道办事处，应当自收到书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组”。但各个办事处在收到书面告知后，都远远超过了法律规定的三十日成立筹备组期限。很多街办以人员不足和业务不熟练为由，拖延业委会的成立。
　　许瑛举例称，西安两个小区先后于4月2日、6月26日在街道办事处收到书面申请，六十日后仍不成立筹备组时，依法规定率先自行召开业主大会，且以67%、65%以上的双过半选票通过，并选举产生出首届业主委员会。但都在业主大会书面告知备案环节，街道办事处以未经政府指导不合法为由，不予备案。街道办事处盖章备案的公权，剥夺了业主可以按照陕西省物业管理条例规定自行组织成立业主大会的权利。
　　物业和开发商
　　审核业主资格
　　许瑛认为，除了拖延之外，一些职能部门还在候选人条件及附加条件上设置障碍。比如西安市城北一小区，两次提交召开业主大会申请，在成立业主大会筹备组时，法律规定筹备组的业主代表通过自荐、推选、提名的办法产生，但街道办在实际操作中变为业主代表除提交身份证、购房合同原件以外，还需要小区物业公司开具居住证明，还需要50%以上业主到街道办事处进行选举同意才能当选。结果是物业公司不认可的业主，便以各种理由不给开具居住证明，物业服务公司成了业主大会筹备组成员的审核部门。
　　同样，北京大成（西安）律师事务所韩朝泽律师也表示，香克林小镇业主面临的问题也是街办设置障碍，让开发商审核业主资料，让业主到派出所开无犯罪证明，都是在人为设置障碍。
　　投票环节
　　没有考虑实际投票环境
　　对于荣城名苑小区业委会选举失败，许瑛律师认为，法律规定的业主大会选举办法，有集体讨论和书面征求意见两种形式，两种选举形式均可采用流动票箱和固定票箱，当投票人数不到半数时可延长投票时间。
　　然而实际操作中，街办却往往过于严苛。而荣城名苑小区所在的街办在指导时，只允许小区业主在业主大会开会当天现场投票，造成业主大会投票人数不到三分之一（未达到50%双过半）而失败。
　　街办不备案
　　业主代表起诉却被驳回
　　而在实际操作中，北京大成（西安）律师事务所韩朝泽律师也发现，因街道办事处不给自行成立业主委员会的小区备案或者成立筹备组，被业主诉诸法院后，常被法院以诉讼主体资格不合格为由，驳回起诉。
　　韩朝泽称，业主自行召开业主大会，已经达到法律要求的业主人数、住房面积双过半，依法应当给予备案，但又因为街道办不认定业主大会成立，不给备案。这样就造成政府主管机关违法，而业主不能行政诉讼的怪圈，这也是目前小区业委会难成立、难维权的问题所在。
　　律师建议
　　自行成立业主大会难备案 上级主管部门应干预

　　筹备组组长不是领导
　　要限制其权力
　　许瑛介绍，根据《西安市物业管理条例》的规定，业主大会筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任，职责是指导、监督业主大会的筹备工作，并通知社区、建设单位的相关代表参加，组织业主选举业主代表。
　　许瑛认为，业主大会筹备组组长是业主大会的联络人和召集人，但实际上很多小区的筹备组组长却担当的是“领导人”的角色，而很多业主也认可这种做法。这八个月的实践经验证明，凡是业主的事由业主做主的，事情都进展得很顺利。业主自行召开业主大会的，两个小区的业主票数都达到65%以上。而两个小区由街道办召开的业主大会，投票人数都不到三分之一。
　　她建议，为破解业主大会成立难，最根本有效的办法是让街道办放权，指导不是事必躬亲、凡事亲力亲为，筹备组长不是筹备组的领导，不能一人说了算，筹备组的事实行少数服从多数原则，限制筹备组组长的权力。小区成立业主大会的事儿让业主自己办，使业主真正成为自己小区的主人，真正成为成立业主大会的主体。
　　应加大对街办的考核
　　不适合官员应调岗
　　韩朝泽表示，如果街道办收到业主要求成立业主大会的联名申请后两个月内，没有按法律规定的期限成立业主大会筹备组，按《陕西省物业管理条例》第十条，业主可以自行组织成立业主大会，按照本条例规定行使业主大会权利。如果街道办不按规定给自行成立业主大会的小区备案，上级主管部门应当干预，责令其给予备案。
　　他建议，应该加大政府对街道办事处成立辖区小区业主大会数量的考核，对业主投诉较多、不适宜指导成立业主委员会的官员，依法进行调整或处罚。
　　小区业委会管理单位
　　要更加明细化
　　韩朝泽律师还提到，《西安市物业管理条例》中，明确“西安市房屋主管部门是本市物业管理的行政主管部门，区县物业管理部门负责本辖区物业管理活动的监督管理，街办、镇人民政府在区县物业主管部门的指导下，负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。“但实际操作中还是‘九龙治水，各管一摊’。”
　　他建议，其实主管部门还可更加细化和明晰，政策落地直接由辖区街办监管，责、权、利于一身，政府下达的小区业委会量化考核才能落到实处。
　　经验之谈
　　经验之谈 可采取楼长“扫楼”投票

　　千户以上小区
　　建议申请上门投票
　　“对于荣城名苑小区业主大会选举到场业主未过半的情况，建议后面的小区成立业委会最好能实现上门投票！”8月19日，绿地世纪城小区业委会负责人建议，现在小区业主之间的熟知程度，没有七八年相处基本还是陌生人。
　　这位负责人表示，对于1000~1200户以上的小区，若业主大会选举业委会，可申请上门投票的方式来进行，这样既有充分的时间，同时也能让每户业主都有发言权。
　　对于以“扫楼”方式进行投票可能会被有些人称为“骚扰”的问题，该负责人建议，解决问题的办法就是：一是前期宣传要到位，工作要做到位；二是每栋楼要选出楼长，由楼长来完成选举；三是为了工作方便，建议投票小组两人一组，其中一名组员为女性，这样所有问题就可以解决了。
　　宣传做扎实
　　争取业主支持
　　天赐苑小区业主大会筹备组的郭先生说，面对宣传条幅被撕毁等情况，大家没有气馁，而是利用一切可以宣传的机会，来保证小区人人都能知晓此事。
　　他们一是把筹备业主大会需要业主们知道的情况制作成海报和宣传页进行宣传，二是把筹备工作拍摄下来制作成VCR在小区播放；三是在院内播放动画片和热播影片，让纳凉和进出业主都能清楚业主大会筹备组的工作情况。
　　小区志愿者团队很重要
　　已成立业委会的绿地世纪城业委会工作人员提醒，筹备成立业委会，准备工作一定要扎实。当初他们筹备成立业主大会筹备组时，其中一个成员是资深律师，可以在很多重要环节和文字方面予以把关，这一点非常重要。另外他们是一个大小区，有4800多户，所以志愿者队伍也比较大，平时有六七十个人，需要时可以到达一百多人。成立业委会涉及的事务很多，敲门“扫楼”的、摆摊宣传的，打电话联系让业主来参与的，这些都需要人，也需要进行一个分工。所以，志愿者队伍团队特别重要。
　　天赐苑业主郭先生说，他们之所以能把宣传工作做得比较扎实，也是因为有一个48人的志愿者团队，大家都是为了小区业主的公共利益来做事，参与的积极性和热情都很高。
　　来源：华商报记者 马虎振 陈思存 实习生 朱国瑞 采写 摄影 陈团结 综合华商报资料图
      

来源：搜狐网