西安业委会成立之困 五个案例控诉"血泪史"

admin

　　社区是现代社会形态下的大家庭，在这个集体的家里，业主除了享受物业这个管家带来的服务，也希望能拥有自己的话语权和决策权。成立业委会，我家的事情我做主，才能让这个家更好地运转，让每个成员都更爱这个家。
　　然而，现实中，业委会的成立却总是遭遇种种阻力，如何破题是我们每一个身处其中的人都应该思考和关注的。
　　开发商物业不配合 街办不积极 业主不认可……
　　这些问题亟待破解
　　去年年底，华商报启动了“用好新条例管好咱的家”系列专题报道，30名公益律师对接36个小区指导业委会的成立，截至目前，已有2个小区成立业委会、10个小区成立筹备组。
　　针对这些小区业委会成立过程中，开发商不提供资料、物业刁难、街办不积极、业主不认可等棘手问题，8月19日，华商报召集26个小区的业主代表和公益律师，就各个小区业委会成立中所面临的棘手问题给予剖析，而已成立业委会的小区则分享了一些经验之谈。
　　盘点
　　36个对接小区
　　2家成立业委会 10家有了筹备组
　　今年1月1日，新修订的《西安市物业管理条例》正式施行，为小区成立业主大会并选举业主委员会提供了更有力的法律支持。从条例提交西安市人大常委会审议到通过并实施，华商报一直在持续关注，并启动了“用好新条例管好咱的家”系列报道，希望通过个案，了解并破解小区成立业委会的困境。
　　从去年12月27日起，华商报连续召开“公益律师座谈会”、“筹备业委会经验交流会”、“律师、小区对接会”等3场会议，破解业委会成立难。为西安具有代表性的36个小区对接了公益律师，在新条例实施后，依据新条例持续跟进筹备进展。
　　今年5月20日，西安市莲湖区颐和花园小区以70%的投票率选出该小区首届业委会，6月26日海珀兰轩小区也在西安经开区管委会公共事务局组织下，选出首届业委会。而美丽的院子、荣城名苑、领秀长安、乾唐华府等10个小区，在公益律师及小区业主代表的努力下，已经拿到街办批复成立筹备组的相关文件，但还有2/3的小区因为种种原因，业委会筹备工作进展缓慢。
　　案例
　　那些还没成立业委会的小区
　　都遇到了什么
　　那些业委会迟迟无法成立的小区，陷入困境的原因不尽相同，有遭遇暴力阻挠的，有被人威胁恐吓的，有被钱困住的，有资质不被认可的，还有选举失败的……

　　案例1
　　天赐苑
　　有筹备组成员被“卡”
　　业主们提异议 努力争取才被认可
　　天赐苑位于莲湖区红庙坡街道办青门社区，属经适房小区，共9栋楼，1780户。
　　筹备组业主代表郭先生说：今年1月15日去街道办递交业主联名告知，共签字163人，占业主总数8%，但街道办没受理。第二天他们带上公益律师一起去，就受理了。
　　到了3月中旬，街道办主任和工作人员来到小区，和业主代表一起拉横幅进行成立业委会的宣传，同时街办也和开发商进行了沟通。随后街办发出通知，同意成立业委会。社区给了表，说谁愿意参加筹备组谁来填表，当时只有4个人去领表。领了表就开始拿着“扫楼”，逐户让业主签字。
　　“街办工作人员说，只要同意的人数达到20%就行。但业主对4个人的支持率，最高达58%（王凯），最低54%，平均为56%。随后，街办要求4个人都要开具按时交物业费的证明，王凯由于晚交了一个星期，街办因此只公布了3个人拟作为筹备组业主代表，票数最高的王凯没被公示。业主们提出异议以后，街办说让业主在筹备组中出3个人就够了。业主们不同意，专门到街办与工作人员沟通。后来街办发出4号公告，把4个人都认可了。
　　“我们经常在小区里通过多种形式对业主进行宣传。宣传的一些费用都是团队自己筹，看到我们所做的工作，业主们都很支持。现在，我们已有志愿者48人，铁杆志愿者30人。6月22日，我们正式成立了筹备组。”郭先生说，在宣传期间也遇过多次突发事件，比如宣传横幅被撕，在院里搭建的宣传棚被砸。因害怕筹备组成员人身受威胁，他们把4个人都在派出所备案了。
　　郭先生说，由于选举办法还没出来，筹备组现在让业主们进行了业主大会成立的摸底签字。1780户，现在签字的有800多户了。待选举办法出来以后，就要让大家拿着购房合同或房产证到筹备组签字了。目前的进度：开发商把资料已经给了，管理规约和业主大会议事规则下周就可以公示了。
　　案例2
　　浐灞半岛A10/A15区
　　为经费和开发商打官司
　　致选举工作暂停
　　浐灞半岛A10、A15区，共34幢高层，其中A10区业主2725户、A15区业主1997户，2010年开始交房入住。
　　业主们从2011年开始着手筹备，但因处于行政区和开发区交叉地带，应该由哪个部门给予指导成难题。2012年6月经西安市信访局协调，确定凡是在浐灞生态区范围内的新建小区，均由各行政区书面委托浐灞生态区管委会负责组织、协调和指导业委会成立相关工作。当年12月，西安浐灞生态区管委会下属的金融商务区管理办公室启动了浐灞半岛A10/A15小区业委会筹备工作。2013年1月16日，业主大会筹备组终于正式成立。
　　但筹备组成立至今已4年多，3个文件和业委会候选人也早都公示过了，选举却迟迟启动不了。筹备组业主代表高女士说，其中一个很重要的原因就是没有经费。根据西安市物业管理条例，经费应该由开发商来出，但开发商一直没提供。所以，筹备组中的7名业主代表于去年4月26日起诉了开发商，要求提供经费。灞桥区法院经书面审理认为，“原告虽为业主大会筹备组成员，但原告个人与本案无直接利害关系，故原告的起诉不符合起诉条件”，于去年10月19日驳回了7名业主代表的起诉。业主代表们不服，于去年11月8日向西安市中级人民法院上诉。
　　今年1月20日，此案二审开庭，7名业主代表是否具备起诉主体资格再次成为法庭辩论焦点。2月9日，西安中院做出民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
　　浐灞半岛A10/A15小区业主大会筹备组组长、金融商务区管理办公室有关负责人杜风飞表示，新物管条例对承担经费的方式规定得很清楚，他们会就此和西安市房管局进行沟通，来促进解决浐灞半岛A10/A15小区成立业委会的经费、设施和办公用房以及相关资料的问题。
　　高女士说，4月11日职能部门公布了新的筹备组名单，加入了居委会代表，调整了两名筹备组业主成员。7月13日，管委会金融商务区管理办回复，4月26日开发商已将10万元经费打到政府指定账户上。另外，成立业主大会的资料也有了。但开发商给的业主花名册是原始资料，还需要对现在的情况进行调查核实，以确定投票权数。在这些工作做完后，选举工作便有望启动。

　　案例3
　　东窑坊小区
　　冒出两个筹备组
　　一个未被认可 一个筹备延期
　　东窑坊小区位于金花北路，属于碑林区长乐坊街道办金花社区。小区共有6栋楼，1970户，是陕西省安居工程样板房，其中1号和2号楼居住的主要是原东窑坊居民，其他的安置住户则来自东大街、马厂子、建国路等地。
　　4月2日，该小区出现奇怪一幕：新业主大会筹备组正在进行各项公示，而另一个成立较早的筹备组已在召开首届业委会选举大会。
　　新筹备组成员介绍，他们是今年1月17日正式成立的，共9人，组长是同时兼任金花社区主任的一名长乐坊街道办工作人员，业主代表6人，此外还有社区代表1人、建设单位代表1人。他们计划于4月15日召开首届业主大会，选举产生首届业委会。
　　而成立较早的筹备组成员介绍，他们从2015年就开始筹备了，2015年12月长乐坊街道办受理，去年3月11日街道办批准同意成立业主大会筹备组，同年3月25日街办下文让业主们报名或推选筹备组成员，但3月28日他们交了推选的筹备组业主代表名单后，街道办提出多个理由没予以公布。同年6月12日，业主们便根据陕西省物业管理条例第十条的规定，决定自行组织成立业主大会，公布了13人业主大会筹备组成员名单，并起草了相关文件。但同年10月10日，街道办在小区又贴出成立首次业主大会筹备组的公告，11月9日又公布了筹备组自荐人员公示表。他们告知街道办已自行成立筹备组，但长乐坊街道办称“未经他们同意，业主自行成立非法”，为此他们将长乐坊街道办起诉到法院，“已选举成功的业委会，碑林区住建局物业办不给备案，街道办也不给盖章”。
　　据了解，老筹备组成员为此发起了三场行政诉讼，但因为诉讼资格问题，均被西安铁路运输法院和西安铁路运输中级法院驳回。而新筹备组业主代表贾先生说，本来定于4月15日召开的业主大会，因为只到场300多户，达不到确权人数，请示街办后予以延期。
　　案例4
　　荣城名苑
　　业委会选举
　　2000余户 街办只给6小时的投票时间
　　从被人在电梯内喷字威胁，到筹备组选举现场发现有人造假，荣城名苑小区业主大会筹备组也是相当不容易。经过半年努力，终于如期进行了业委会选举，但由于投票人数不足1/3，选举以失败告终。
　　去年年底，荣城名苑积极筹备业委会，却有业主代表受到电梯被喷“×××胡说，杀你全家”的威胁。之后，业主代表克服重重困难，重整旗鼓，终于在今年1月6日迎来选举投票，筹备组业主代表、陕西合恒律师事务所律师刘兵带着三位同事也一早赶到现场见证选举过程，但选举过程并非一切顺利，有业主志愿者发现有人在地下车库填写选票意欲造假，好在筹备组成员选举没有因此受到影响。
　　7月29日，荣城名苑小区悬挂多条鼓励业主积极行使投票权的横幅，公示栏附近还张贴着业委会委员候选人、业委会选举委托投票业主公示表等内容。多名业主在排队等候投票，小区物业、开发商及辖区未央宫街办的相关负责人都到场，辖区未央宫派出所的民警也在场维持秩序。当日下午4时许计票结束，小区2350户业主，参与投票的仅654户业主。按规定，投票须“双过半”，即达到全体业主、面积的半数以上，也就是说该小区的业委会委员至少需要小区1176户业主的投票，选举才有效。未央宫街办社会事务科科长闫攀宣布这次选举失败。
　　小区业委会委员候选人之一张悦认为，小区业主参与度不高是失败的主要原因。“尽管我们做了多次宣传，但业主对于业委会的接受度不高。此外，2000余户业主仅有6小时的投票时间，似乎有些短。”他还认为，小区大、户数多、人员成分复杂都是本次选举的不利因素。而一位本来做了委托又反悔的业主表示，家人不愿自己参与投票。

　　案例5
　　香克林小镇
　　状况不断的业委会成立之路
　　业委会成立究竟得遭遇多少困难，香克林小镇可以算是“集大成者”了，业主代表说，他们的经历简直就是部“血泪史”。
　　第一回合 辛苦几个月，交给街办的签名被弄丢了
　　去年12月，香克林小镇小区业主代表找到西安市未央区谭家街道办事处，询问去年5月份递交成立业委会材料的处置情况时，发现当初递交的资料已找不到了。
　　面对业主的质疑，接收资料的街办党政办工作人员称，交给领导和相关科室了，但科室负责人却称他根本就没有见过资料。
　　第二回合 公益律师介入拿到街办筹备组批复
　　今年1月，在华商报公益律师、北京大成(西安)律师事务所韩朝泽律师的法律援助下，香克林小镇小区业主再次启动业委会成立流程，并在短期内完成了《西安市物业管理条例》规定的5%业主联名书面告知。
　　1月13日，谭家街道办负责人同意并承诺，街办协助该小区成立筹备组。
　　第三回合 截止报名时仅4名代表到第二天竟成8名
　　今年3月7日，谭家街道办阐述了推选办法，按规定和程序，小区业主产生四名代表进入筹备组，但此后没有了下文。
　　小区业主多次追问，3月21日，谭家街办城管科负责人说，四名代表突然变成了八名，原因是当日下午该小区业主潘先生等业主来送候选人名单，以为只有4名业主报名。谁知第二天上班时，该科室副科长徐某拿着该小区另外4名业主代表的候选人名单，因为副科长徐某收到表后并未汇报，自己不知情，所以暂未公示。
　　第四回合 街办宣布四人资格不符 上级释法也没用
　　华商报对此报道后，谭家街办城管科以“未按规定递交推选表”为由取消了后面4人的参选资格。然而此前入选的4人也被街办认定不具备任职条件。
　　华商报记者调查发现，谭家街道办事处曾就此询问上级单位，西安市未央区建设和住房保障局回函，确认这4名候选人拖欠物业费的行为只要补缴均视为及时，但谭家街办根本就未采纳。
　　第五回合 电表线被铰断 街办内申请表遭人撕扯
　　5月17日是该小区业主大会筹备组成员第二次推选截止日期，但在5月16日23时许，一业主代表电表箱内入户线被人铰断，他怀疑与业主大会筹备组成员的第二次推选有关。
　　不仅如此，5月17日下午6时，当业主代表拿着推选候选人资料进入谭家街办城市管理科时，遭到了一群人撕扯、推搡，资料被撕碎，拍摄的手机也被摔碎。
　　业主代表拍摄的视频显示，当时谭家街办的两名保安就在一旁站着，面对业主的质问，其中一名保安进入值班室后关闭木门，再也不出来。
　　本版稿件由华商报记者 马虎振 陈思存 实习生 朱国瑞 采写 摄影 陈团结

来源：华商报网 http://www.bzfxb.com/