业主维权难原因及对策

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众所周知，物业管理公司、开发商与业主的关系是近年来在物业管理行业中大家所共同关注的一个热点、难点以及焦点问题。本文将就业主权的维权问题进行探讨,进而解析维权难的问题并提出相关对策。

  21世纪的今天，随着中国经济转轨和社会转型进程的逐步加快，许多大中城市的市民的居住条件及物业管理水准也进入了一个新的历史阶段。但是值得注意的是，在物业管理快速发展进步的同时，我们也发现一些城市的物业管理领域正处于一种特殊的紧张关系之中。

  根据相关资料显示，在一项关于业主维权的调查问卷当中，对于问题“您认为现在业主维权的难易程度”，有24%选择“一般”，46%选择“不容易”，还有16%选择“很难”。

  当今时代，从表面上看，业主是消费者，物业公司和开发商是商家，双方应该是一种自由、平等的关系。但事实上并非这么简单，大多数现实的情况是，当房子出现问题，也就是说开发商负有责任时，业主合理的要求往往不能得到满足。在利益受损的情况下，业主却不能依法维护自身的利益，在一定程度上体现了他们的劣势处境。我认为，业主们的劣势主要体现在这样一些方面：

  第一，缺乏正确的维权意识，不懂得运用现有的法律手段为自己争取正当的利益。很多业主在利益受到侵害时，由于怕麻烦、不当“出头鸟”等原因，多数选择忍  气吞声，自行抱怨了事，没有想到真正站出来保护自己的利益。

  第二，缺乏有效的组织，是业主维权难的另一个重要因素。“集体行动的困境”，这是美国著名教授奥尔森做出的解释。简单来说，社区中肯定有一些是关系到公共利益的问题，如果问题得到解决，这种收益是公共性的，也就说整个社区中的成员都会共同而且均等的分享他，不管是否为之付出了一定的成本。而那个为之付出成本的成员并不会有额外的受益。于是，从成本与收益关系考虑，大家都不愿意当那个“付出成本者”，而只愿意充当单纯的受益者。这种“搭便车”的人越多，业主组织起来也就越难。

  第三、维权成本过大。在采取一定的行动之前，业主们也会有成本的考虑。一方面，业主们自己有正常的工作和家庭，没有那么多的精力和时间从事维权。另一方面，自己损失的，单个来说可能是几千、几万，但是如果一旦坚定的选择维权，耗费的时间和精力还有资金，很可能要大于原本的损失，而且这种损失不见得就一定会有挽回的余地，不是无人理，就是石沉大海，或者推来推去，踢皮球，折腾你，弄得你筋疲力尽，总之使人感到这样维权没有多少希望。

  第四是资源的悬殊差距。开发商在财力上的优势是业主无可比拟的，很多情况下，单纯的财力又会与其他资源进行交换，换取的有时候是政府的照顾和保护，有时候是黑社会性质的暴力镇压。形象一点地说，开发商和物业在黑白两道，都要比业主们“吃得开”的多。

  在当今中国的城市里，购买商品房已经成为很多人最昂贵的消费项目。有人花费的是一辈子的积蓄，有人为此预支了未来几十年的收入，当安居乐业的期望值不断上升的时候，维权的需要也不可回避地摆在了我们的面前。


  说起业主维权这个话题，我们自然会想到那些发生在业主跟房产开发商、物业公司之间的矛盾和冲突：打官司的不新鲜、暴力事件也时有发生。本来应该安居乐业的小区，竟然变成了战场。当利益受到侵害时，究竟该如何维权才是正确的选择呢？

  根据我国的法律法规，业主在物业管理活动中，享有下列权利：  (一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；  (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；  (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；  (四)参加业主大会会议，行使投票权；  (五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；  (六)监督业主委员会的工作；  
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；  
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；  
(十)法律、法规规定的其他权利。

  为了维护业主的权利，可以建立一个有效公正的维权组织。正因为业主们是一个个单独的个体，而面对的往往是公共利益的侵害，这就需要一个机构将维权组织起来，目前最佳的组织就是业主委员会。

  “业主委员会”是指有业主选举产生的在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。社区业主委员会作为依法成立的组织，作为社区全体业主的代议机构，它享有如下职能：

①内部议事职能。 在严格的组织框架中社区业主委员会才能正常行使议事职能，如依法选举自己社区的代表、委员、社区业主委员会主任；依法讨论决定社区的重大事务并使之形成有效的决议。  

②决议执行职能。 社区业主委员会的所有决议、决定、章程、规定代表着社区全体业主、全体居民的利益，必须得到全面彻底的贯彻执行。  

③外部签约职能。 社区业主委员会的法定代表人就可以依法与社会上的任何自然人或法人谈判并签订合同。  

④诉讼仲裁职能。 社区业主委员会具备诉讼主体资格。一旦需要用法律形式保护自己的合法权益，可以以自己的名义依法向法院提起诉讼或依约向仲裁委员会提出仲裁。

  因此，当权利遭到侵犯时，业主们要团结起来，积极搜集证据，配合诉讼。业主们只有团结起来、充分主张自己的权利、启动集体决策机制，才能最大程度地保护自己。

  其次，业主和物业管理公司在签订物业管理服务合同时。要确保合同的具体明确、内容详尽，当遇到问题，在协商不成的情况下，可通过法律手段维护自己的正当利益。

  同时，在一个完整的社会系统里，媒体强大的舆论监督作用是不可低估的。就业主维权来讲，也是同样如此。所以在很大程度上，媒体在这方面的报道和作用是正向的，可以对物业公司和开发商制造舆论压力，对于提升业主们的维权意识，维护业主们的权益，促进社区的和谐发展也都起到了积极的作用。因此，想媒体求助也不失一个维权的好办法。

  值得一提的是，维权活动是业主作为消费者的合理正当的权利。既是对自己生活质量负责也是对责任方的有效监督。但是同时，进行维权也要讲究策略，避免过激的行为。 所谓维权就是维护现行法律及其规定的权利，可以走有关部门、走法院的道路，可是一部分人却以“走正规渠道不能解决问题”为由而采取一些不当措施，因此本来有理的事情反而变得无理了。正确的维权行为才是维护自身权利的正确途径。

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